Oportunidades en real estate: hoteles de lujo ofrecen renta del 10% en dólares

Posted on 22 mayo, 2012

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Por Mariano Gorodisch Punta
¿Cómo hacen en la actualidad las grandes cadenas hoteleras para expandirse? Tienen tres alternativas: o ellas ponen todo el dinero necesario para realizar la inversión en el establecimiento, buscan a un inversor que lo haga por ellas, o tratan de captar a varios interesados en invertir, de modo que cada uno sea propietario de al menos una habitación. Luego, con la operatoria diaria se divide la renta, independientemente del uso que haya tenido la habitación en cuestión.
Este es el modelo que siguió el Intercontinental en Nordelta, el Faena en Puerto Madero, y el que suele utilizar Accor, dueña de los Sofitel, el Hilton y el Caesar‘s.
En Brasil, la mayoría de los hoteles crecieron con este modelo, ya que resulta más sencillo encontrar a muchos inversores que pongan u$s 140.000 para una habitación antes que a uno solo que destine u$s 14 millones para construir 100 habitaciones. En la Argentina, este sistema está cada vez más difundido, “ya que es el destino turístico número uno de Sudamérica desde hace poco tiempo, habiendo superado a ciudades como Río de Janeiro. Este hecho generó que muchos operadores turísticos internacionales pongan hoy su mirada en esta plaza que está dominada por empresas no tan formales y que en su mayoría no integran cadenas”, detalla Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario.
El punto de partida del negocio es cuando el desarrollista tiene un producto y busca una marca afín al sector hotelero, tanto para que lo administre como para que sea un gancho para transmitirle seguridad al inversor.
“Nosotros estamos creciendo con este modelo”, señala Sebastián Abramzon, gerente general del Mantra Resort, hotel que se hizo conocido por tener sede en Punta del Este, pero que ahora está levantando un complejo en Escobar de u$s 60 millones y otro en Colonia de u$s 15 millones. La ventaja del balneario uruguayo es que goza de incentivos fiscales para desarrollar la zona, por lo cual los impuestos son mucho más bajos que en Punta del Este.
En ambos casos, la propuesta dirigida a los inversores consiste en comprar una cochera desde u$s 16.000 y una habitación por u$s 140.000, a cambio de una renta que oscila entre el 8 y el 10% anual en dólares.
De hecho, hay empresas y constructoras que invierten en dos o tres departamentos. “Es que, como la compra se realiza en pozo, una vez que el hotel está en marcha y empieza a ser rentable, se genera valor agregado”, sostiene Abramzon.
La lógica del negocio reside en construir hoteles de no más de 70 u 80 habitaciones, y equipar al establecimiento con simplicidad, de modo de no cargar con sobrecostos.
En la ciudad de Buenos Aires la oferta hotelera ya está copada, pero en Mantra aseguran que las oportunidades se encuentran en el interior del país. En Escobar, por ejemplo, hay un nicho para atender a los eventos sociales y a las empresas autopartistas y de consumo masivo de la zona de Pacheco, Olivos, Pilar, Cardales y Garín.
Secreto de negocio
Ahora, ¿cómo puede llegar el inversor a obtener una rentabilidad de hasta el 10% anual? “Es que proponemos un modelo de administración centralizada, donde eliminamos por completo a los puestos intermedios. Es una forma de ganar rentabilidad sin descuidar el servicio”, detalla Abramzon.
Las cargos gerenciales se encuentran en Punta del Este “una de las zonas más exclusivas en lo que hace referencia a la hotelería y la gastronomía y que pone tendencia en el verano”, y desde ahí dan servicio a Colonia, donde hay puestos exclusivamente operativos, con una persona a cargo de cada posición. De este modo, pueden ahorrar un 25% en salarios, cuyos costos están prácticamente dolarizados y fueron aumentando muy por encima de la inflación, imposible de trasladar a los precios, pues quedarían fuera de mercado. En los últimos tres años, la suba en la masa salarial fue del 32% anual.
EL CRONISTA

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Posted in: Argentina